Tržní a úřední ceny lesa

Tržní a úřední ceny lesa

Současně platný způsob zjištění ceny lesního porostu je pro účely majetkových daní, nejen nevhodný, ale metodicky i nesprávný, neboť nezahrnuje hodnotu nákladů na zajištění lesního porostu do zjištěné ceny. Na rozdíl od vydavatelů oceňovací vyhlášky si tuto chybu okamžitě uvědomili investoři, kteří oprávněně snižují zjištěnou cenu lesního porostu o hodnotu těchto nákladů, neboť pro ně hodnota vytěženého dříví nepředstavuje jen výnos, ale průběžnou nákladovou položku pro zalesnění a péči o nezajištěné lesní porosty. Koupit mýtní porost za zjištěnou cenu může jen ten, kdo neuvažuje o zalesňovací a zajišťovací povinnosti. Zákon o oceňování majetku neumožňuje ocenění lesa jako nedílného celku lesního pozemku a lesního porostu klasickým výnosovým způsobem.

Tržní hodnota lesa

Nebo také: cena obvyklá, nebo cena obecná, obchodovatelná – představuje částku, za kterou se srovnatelné lesy obvykle prodávají. Každý prodávající by tuto cenu před vlastním stanovením nabídkové prodejní ceny měl znát. Jde o odborný výpočet možné kupní (sjednané). Nemusí ještě představovat konečnou cenu, která se objeví v kupní smlouvě. Kupní ceně by se měla reálně přiližovat.

Zjistí se odbornou analýzou a výpočtem, s porovnáním průměrných cen již zrealizovaných srovnatelných prodejů. Přitom nebereme v úvahu případy, ve kterých mohla být cena ovlivněna mimořádnými okolnostmi, např. finanční tísní prodávajícího, užším vztahem mezi prodávajícím a kupujícím nebo zvláštním zájmem kupujícího.
Tržní cena je konkrétní výsledek konkrétní tržní transakce mezi prodávajícím a kupujícím v konkrétním místě a v konkrétním čase. Ve většině případů se od ceny úřední značně odlišuje.

Úřední cena lesa

Aktuální číslo vyhlášky, podle které se stanovuje cena trvalých porostů – lesních porostů – je 387/2011 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

  • Majetkové převody (změna vlastnictví)
  • Dělení podílového a bezpodílového spoluvlastnictví
  • Zjištění základu daně (daň dědická, darovací a z převodu nemovitostí, daň z nemovitostí)
  • Škody a újmy (vyvlastnění, odškodnění a náhrady škod)
  • Práva (věcná břemena, stanovení výše nájemného, myslivost)
  • Majetkové výpočty (podnikatelské záměry, výnosovost majetku, zjištění změny hodnoty lesních aktiv, vývojové trendy), Zařazení lesních porostů (biologických aktiv) do finančního účetnictví
  • Soudní a notářské poplatky, Zástava (ručení za hypotéky a úvěry), Pojištění majetku, Vyvolávací cena pro dražby, Národní účty
  • Environmentální účetnictví – zásoba přírodního kapitálu, Zpracování cenových map

Slouží také majiteli k vytvoření velice hrubé vlastní představy o ceně prodejní. České úřední ceny lesa převyšují skutečné ceny tržní v průměru o desítky až stovky procent. Tato skutečnost značně ovlivňuje každý obchodní případ a často se stává, že ke změně vlastnictví nedojde vůbec, nebo obchod probíhá při postupném snižování prodejní ceny několik let. Majitel lesa velmi nerad ustupuje od úřední ceny, kterou mu stanovil soudní znalec. Navíc výše úřední ceny může být v případech dědění, darování nebo prodeji lesa právem vnímána jako nespravedlnost, protože tato částka je ve většině případů základem pro majetkové daně.

Pro investora nehraje úřední cena žádnou roli a při rozhodování kam vložit kapitál na ní nebere zřetel. Vždy se řídí výpočtem tržní hodnoty lesa.

Úřední ceny nemají časovou ani místní vazbu na situaci na trhu s lesními pozemky.

Nákladové a výnosové ceny použitých pro současné úřední oceňování jsou zastarelé a odpovídají situaci před rokem 1994. Mezi tím došlo k nárůstu cen dříví pouze cca o 15-20 % , ale nákladovost výroby vzrostla o více jak 70 %.

Dále existuje rozdílnost výše úředních cen lesních porostů při možnosti různého způsobu oceňování v rámci jedné vyhlášky a rozdíly mezi některými vyhláškami.

Rozvoj trhu s lesním majetkem

Celý rozvoj trhu značně komplikuje nesoulad mezi zjištěnou úřední cenou a cenou tržní (sjednanou) Podle zákona o cenách jsou ceny zjištěné – (oceněné soudním znalcem) určeny k jiným účelům než přiblížení se k prodejní tržní ceně. Jsou především základem daně z převodu nemovitostí, která je hrazena prodávajícím.

U mnohých prodávajících tak vzbuzují mylné představy o hodnotě jejich majetku. Ne každý vlastník lesa uzná, že zájemce o koupi lesa nabízející řádově nižší cenu než je cenu zjištěnou není podvodník, ale reálně uvažující investor.